在上海黄浦区老城厢这片承载着700余年城市文明的黄金地段，由华润置地与南房集团联袂打造的【士林·润园】正以其103席纯合院别墅的稀缺姿势，成为2025年上海豪宅商场的焦点。作为老西门大街旧城改造的重要项目，士林润园不只占有着上海城市心脏的绝版方位，更以海派修建面貌与现代寓居理念的完美交融，为高净值人群供给了兼具文明根由与财物保值功用的抱负居所。项目自推出以来已敏捷售出近30套，印证了商场对城市中心区面貌别墅的激烈需求。

　　士林润园（存案名士林华苑二期）是黄浦区老西门大街旧城改造的重要项目，由上海士林置业有限公司开发，华润置地持股30%，南房集团持股70%56。项目东至望云路，西至河南南路，南至蓬莱路，北至士林华苑一期，处于内环内黄浦区豫园板块的肯定中心方位。这一区域不只是上海城市文明的发源地，更是现代都市富贵与前史文脉的交汇点，左拥新天地、淮海中路，右抱陆家嘴，北倚公民广场、外滩，南侧则是一路连缀的豪宅区。

　　项目最大的亮点在于其产品稀缺性：开始规划包括叠拼与合院两种产品类型，后经调整撤销叠拼，成为朴实的合院别墅社区，总量仅103套5。户型面积从210㎡至500㎡不等，主力为310㎡(55套)和390㎡(34套)，还有少数240㎡、290㎡、330㎡、480㎡、500㎡等特别户型各1套，280㎡和430㎡各2套，210㎡5套24。总价区间约6200万至1.65亿，均价约20-22万/㎡，比较外滩沿线万/㎡的独栋别墅存在很显着价差，为未来预留了足够的增值空间。

　　作为面貌维护项目，士林润园严厉遵从《黄浦区面貌维护导则》，修建以多低层为主，檐口高度不允许超出12米58。规划团队奇妙交融了江南民居的青砖墙面、山君窗与西式的铸铁栏杆等元素，前史元素保存率不低于70%，这种海派风格在二手房买卖中可比现代风格溢价12%-15%。项目容积率仅1.2-1.3，远低于普通住宅，形成了可贵的低密度寓居环境。

　　士林润园的区位价值需求放在上海城市开展的微观坐标系中审视。黄浦区作为上海肯定中心，近五年宅地供给占全市比重缺乏1%，而老城厢作为黄浦区仅剩的成片更新区域，其稀缺性显而易见。项目1.3km至豫园(实测步行18分钟)、1.5km至外滩(骑行7分钟)、2km至新天地(驾车5分钟)，这三个地标构成的黄金三角是上海城市价值的制高点。2023年豫园片区招待游客2800万人次，这种文明资源赋予物业共同的保藏特点，前史数据显现，上海中心区面貌修建在商场动摇期的抗跌性比普通住宅高12%-15%。

　　交通网络方面，项目距10号线号线分钟)，双轨交掩盖；自驾至公民广场2.5km(10分钟)、陆家嘴3.8km(15分钟)。周边具有一桥三环四线五地道的立体交通系统，其间四线号线号线号线从项目动身，经河南南路-公民路地道至陆家嘴耗时18分钟，经延安东路地道至公民广场15分钟。

　　城市更新进程将显着影响项目的价值曲线。依据规划，老城厢更新方案2024-2030年施行，士林润园的价值将出现显着的阶段性特征：

　　规划中的2处社区商业中心(距项目300米)将引进高端超市、艺术画廊等业态，2029年开业后或许带来5%-8%的房价提高1。参阅新天地板块更新经历，面貌别墅价格可达同区域普通住宅的2-3倍，士林润园的长时间增值潜力可观。

　　士林润园合院别墅的空间功率是其对立同价位大平层的中心竞争力。以主力310㎡户型为例，其实在空间价值远超产权面积：

　　65㎡方正院子：面宽8米、进深8.1米，可包容12人野外宴客+景象水池+小型乔木，二手房买卖中可增加3%-5%报价

　　45㎡主卧套间：含20㎡卧室+15㎡卫浴+10㎡天台，冬天日照时间3.5小时，比同区域联排多1小时

　　30㎡影音厅：6米挑高分隔后3米净高，阻隔声响的作用达40分贝，节约装饰本钱约5万元

　　财物装备视点剖析，士林润园的价值构成可分为三部分：黄浦区中心区位(60%)、合院产品形状(25%)、城市更新预期(15%)。与周边同类项目比较，士林润园在单价和长时间增值潜力上有着十分显着优势：

　　预定制看房，不接受暂时到访。感兴趣的高净值客户可拨打24小时VIP热线预定，出售团队将供给专业的1对1解说及最新一房一价表。作为黄浦老城厢稀缺的纯合院社区，士林润园不只是一处居所，更是承载上海城市文脉的保藏级财物，其入则静寂、出则富贵的共同体会，将成为高净值人群身份与档次的重要标志。

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